Теперь кадастровую оценку земли можно будет оспорить

Результаты проведения кадастровой оценки можно будет оспорить. Вступил в силу Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и отдельные законодательные акты РФ». Сегодня вопрос кадастровой оценки стоит особенно остро, причем как для бизнеса, так и для граждан, поскольку налог на землю насчитывается исходя из ее кадастровой стоимости. Как утверждают эксперты Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), на практике, в ряде мест, она завышается почти в 20 раз, в результате бизнес имеет необоснованное увеличение платежей земельного налога. Оспорить же результаты ее проведения по ранее действующему законодательству было почти невозможно. Вместе с тем размер кадастровой стоимости земельного участка не только напрямую влияет на размер земельного налога, от него зависит выкупная стоимость земельного участка, размер арендной платы и т.д.

«Революционным нововведением закона стало появление возможности обжалования результатов проведенной кадастровой оценки, — считает Андрей Зеленин, директор по земельно-имущественным вопросам компании «Пачоли. Земельное право». — Это реальная мера, данная землепользователям, для отстаивания своих экономических интересов в случае установления необоснованно завышенных земельных платежей. Принятие закона является если не эпохальным, то значимым событием в сфере земельных отношений».

По словам эксперта, до настоящего момента не существовало законодательно закрепленных процедур и гарантий при определении кадастровой стоимости земли. Экономически она определялась путем массовой оценки земельных участков, не учитывавшей индивидуальных характеристик конкретных участков. Предполагалось, что последняя должна быть приближена к рыночной стоимости земельного участка с поправкой именно на «массовость» проведенной оценки. «На практике часто возникали случаи, когда кадастровая стоимость намного превышает (реже занижает) стоимость земельного участка, если его оценивали с применением рыночных подходов, — пояснил Андрей Зеленин. — Закон фактически приравнял деятельность по определению кадастровой стоимости земельных участков к оценочной, а не кадастровой деятельности, как это было раньше и как это будет пока сохранено в работе БТИ».

Ключевым изменением, по мнению Игоря Богомолова, руководителя проектного отдела департамента налогов и права УК «Независимые директора», следует назвать главу о государственной кадастровой оценке недвижимости. Она устанавливает порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки, порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кстати, большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования закона.

«Особо хотелось бы обратить внимание, что заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший соответствующее решение. При этом в качестве такого органа может выступать либо исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, либо орган местного самоуправления», — отметил эксперт.

Кроме того, по мнению Игоря Богомолова, следует отметить, что государственная кадастровая оценка земель и лесных участков не изымается из общего регулирования, а также теперь проводится в соответствии с законом об оценочной деятельности и осуществляется оценщиками, а не юридическими лицами, имеющими право на заключение договора об оценке.

Данные нововведения, уверен Андрей Зеленин, открывают возможность участия в соответствующем процессе профессиональных оценщиков и саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), выдающих экспертные заключения на результаты проведенной оценки. «Привлечение к данной деятельности оценщиков содержательно приблизит результаты кадастровой оценки к рыночной, освободив ее от влияния административных и политических факторов. С другой стороны, очевидно, что это откроет новый рынок для многих оценочных компаний», — отметил эксперт.

При этом, по мнению экспертов, несмотря на то что закон увеличивает кадровый потенциал отрасли и повышает роль СРО оценщиков, сами они могут столкнуться с определенными трудностями. «На сегодняшний день нет четкой методологии кадастровой оценки и не до конца сформирован перечень объектов кадастровой оценки», — говорит Игорь Богомолов. Кроме того, не сформулированы требования к отчету об определении кадастровой стоимости.

«Практически все положения, касающиеся кадастровой оценки, вступают в силу по истечении шестидесяти дней после публикации закона, — отметил Павел Шкуратовский, руководитель отдела оценки правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». — За это время минэкономразвития сформулирует требования к отчету об определении кадастровой стоимости и к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о ее результатах. О том, что ждет оценщиков в связи с принятием этого закона, можно будет говорить только после того, как минэкономразвития утвердит требования к отчетам об оценке, но уже сейчас ясно, что закон порадует оценщиков — он обеспечит им значительный объем работ».

Александра Лозовая, заместитель начальника аналитического отдела независимого аналитического агентства «Инвесткафе», обратила внимание, что закон меняет и регулярность проведения оценки объектов. Теперь кадастровую оценку требуется проводить не реже 1 раза в 5 лет. Что же касается оценщиков, то заказчик и оценщик согласно новым правилам не должны быть аффилированы или иметь иные имущественные интересы в объекте оценки.

По мнению эксперта, изменения в первую очередь направлены на приведение кадастровой оценки в соответствие с рыночными реалиями. «Думаю, это вызвано желанием властей повысить объем поступлений в казну по налогу на имущество, — говорит Александра Лозовая. — Сейчас рыночная стоимость и кадастровая оценка могут отличаться в десятки раз. К примеру, в Рязанской области квадратный метр земли по кадастру оценивается в 0,09 руб. за квадратный метр при рыночной стоимости от 10 до 25 тыс. руб.».

По новому закону, как пояснил Павел Шкуратовский, минэкономразвития определяет порядок расчета инвентаризационной стоимости. «Думаю, для владельцев недвижимости это в документе главное: не исключено, что порядок расчета окажется таким, что инвентаризационная стоимость будет вполне сопоставима с рыночной, тогда суммы налога на имущество существенно увеличатся — причем не только для владельцев элитной недвижимости, но и для обычных горожан», — отметил эксперт

Источник: «Российская Бизнес-газета» №761 (28) от 3 августа 2010 г.