Справочник терминов и определений
А
Агент по недвижимости — специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.
Акт передачи — документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга. В случае невыполнения обязательств со стороны заемщика доверенное лицо имеет право продать землю для компенсации долга.
Акт покупки недвижимости — юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости. Содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя недвижимости, обозначение недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи недвижимости производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим права суда, которые одновременно с регистрацией акта оформляют титул нового владельца недвижимости.
Активы – имущество (объекты собственности) организации, включающее в себя внеоборотные средства (основные средства, нематериальные активы, иные внеоборотные активы) и оборотные средства.
Активы текущие – оборотные средства или ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.
Активы чистые (нетто-активы) — разница между суммарными активами и суммарными обязательствами.
Акция — ценная бумага, удостоверяющая долевое участие ее владельца в капитале коммерческой организации, созданной в форме акционерного общества (организации-эмитента), и дающая право на получение части прибыли этой организации в виде дивидендов и, как правило, на участие в управлении этим обществом. При учреждении общества все его акции должны быть размещены среди учредителей. Все акции общества являются именными.
Акции именные — акции, уполномоченным лицом которых является обладатель документа, наименование которого указано на акции и занесено в книгу акционерного общества. Уступка прав по акциям именным совершается посредством проставления передаточной надписи на документе, передачи документа и занесения обладателя в книгу общества.
Акции конвертируемые — акции, которые можно обменять на привилегированные или обычные акции по фиксированной цене в определенный срок. Условия конверсии, привилегии и срок их действия подробно указываются в проспекте. Большинство акций конвертируемы возвратно. Если истек срок конверсии, то такие акции становятся обыкновенными.
Акции кумулятивные привилегированные — привилегированные акции, невыплаченный или не полностью выплаченный дивиденд, по которым накапливается и выплачивается впоследствии.
Акции обыкновенные – акции, предоставляющие их владельцам право на участие в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а так же право на получение дивидендов (последний выплачивается из части прибыли, оставшейся после уплаты твердого процента обладателям привилегированных акций, т.е. в виде процента, зависящего от величины прибыли), а в случае ликвидации общества – право на получение части его имущества.
Акции привилегированные — акции, которые дают право их владельцам на получение фиксированного дивиденда и (или) стоимости, выплачиваемой при ликвидации общества. Владельцы привилегированных акций не имеют права голоса на общем собрании акционеров. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25% от уставного капитала акционерного общества.
Акционерное общество – коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций; удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество — одно из организационно-правовых форм юридических лиц.
Акционерное общество закрытое — акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. Акционеры закрытого акционерного общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Число участников закрытого акционерного общества не должно превышать пятидесяти.
Акционерное общество открытое – акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров. Такое акционерное общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу на условиях, устанавливаемых законом и иными правовыми актами.
Акция — ценная бумага, удостоверяющая долевое участие ее владельца в капитале коммерческой организации, созданной в форме акционерного общества (организации-эмитента), и дающая право на получение части прибыли этой организации в виде дивидендов и, как правило, на участие в управлении этим обществом. При учреждении общества все его акции должны быть размещены среди учредителей. Все акции общества являются именными.
Амортизационные отчисления — отчисления части стоимости основных фондов для возмещения их износа. Амортизационные отчисления включаются в издержки производства или обращения. Производятся всеми коммерческими организациями на основе установленных норм и балансовой стоимости основных фондов, на которые начисляется амортизация.
Амортизация — процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчислений, которые осуществляются в соответствии с установленными нормами амортизации. В страховании под амортизацией чаще понимается естественный физический и моральный износ объекта страхования и, как следствие этого, уменьшение его стоимости.
Амортизация кредита — процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из предложения к совершению сделки (совершение сделки может состояться при сходных условиях).
Андеррайтинг — анализ факторов риска по данному ипотечному кредиту. Подбор ставки процента и условий кредитования, соответствующих уровню риска.
Аннуитет – серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока.
Аннуитетный метод — метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестированного капитала, так и доход на него.
Антисипативное начисление процентов – метод начисления, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга.
Аренда – юридически оформленное право временного владения и пользования или временного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Синоним аренды – имущественный найм.
Аренда земли – юридически оформленное право землепользования, при котором собственник земли за арендную плату передает свой земельный участок на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.
Арендная плата — плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.
Аудит (аудиторская проверка)
1) вид предпринимательской деятельности по осуществлению независимых вневедомственных проверок бухгалтерской отчетности, платежно – расчетной документации, налоговых деклараций и других финансовых обязательств и требований экономических субъектов, а так же по оказанию иных аудиторских услуг; 2) форма контроля за финансовой стороной деятельности хозяйственных, государственно-управленческих и муниципальных структур.
Аудитор — лицо, проверяющее состояние финансово-хозяйственной деятельности компании (аудит), а также оказывающее ей консультационные услуги на основе контракта, заключенного с руководителем этой компании. Аудитором может быть только лицо, имеющее специальное образование и государственную лицензию.
Аудиторское заключение — официальный документ, являющийся неотъемлемой частью годовой финансовой отчетности; подписывается аудитором и содержит его заключение о соответствии отчетности требованиям, предъявляемым к ведению бухгалтерского учета.
Аукцион — продажа с публичных торгов в заранее установленное время и в назначенном месте, при которой продаваемый товар или имущество приобретаются лицом, предложившим наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной самим продавцом либо осуществляться им через специальную организацию, выступающую в этих отношениях в качестве комиссионера.
Б
Базовый период — период времени (месяц, год и т.п. или определённая дата), с данными которого сопоставляются данные другого, обычно последующего, периода (даты), называемого текущим (иногда отчётным периодом) или предстоящим (прогнозным). При исчислении относительных величин динамики, индексов, темпов роста величина показателя «базисный период» служит знаменателем дроби и называется базисной величиной.
Баланс бухгалтерский — общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий состояние хозяйственных средств с точки зрения их состава и источников формирования на определенную дату. Баланс содержит в левой половине статьи, отражающие имущество предприятия (активы), в правой половине – источники его формирования (пассивы). В бухгалтерском балансе должно присутствовать обязательное равенство актива и пассива.
Баланс консолидированный – сводная бухгалтерская отчетность о деятельности и финансовых результатах материнского и дочерних обществ как единого хозяйственного образования. Взаимный оборот ассоциированных внутри этого хозяйственного образования компаний исключается из консолидированного баланса во избежание двойного счета.
Баланс передаточный – баланс, составленный при передаче предприятия.
Баланс разделительный – баланс, составленный при преобразовании предприятия (в случае выделения одного из его подразделений на отдельный самостоятельный баланс).
Безотказность – свойство объекта непрерывно сохранять работоспособность в течение некоторого времени без вынужденного ремонта до появления первого или очередного отказа.
Безрисковая ставка – ставка процента по инвестициям, подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям.
Бета коэффициент – мера относительной изменчивости общей доходности обыкновенных акций открытых компаний относительно доходности рынка в целом. Общая доходность включает выплаченные дивиденды плюс или минус изменение стоимости акций за определенный период. Доходность рынка определяется с помощью общепринятого на данном фондовом рынке индекса. Например, если при росте доходности рынка в целом в 10 пунктов доходность акции так же растет на 10 пунктов, то b такой акции равен 1, так же считается, что степень риска такой акции равна степени риска рынка в целом. Ценные бумаги с b = 0 считаются «безрисковыми».
Бизнес – любой разрешенный законом вид деятельности, приносящий доход.
Биржа – постоянно функционирующий рынок, оформленный организационно. Биржа может быть: товарной — оптовая торговля товарами; фондовой – торговля ценными бумагами; фрахтовой – рынок фрахтуемых судов. Сделки на бирже заключаются гласно и открыто.
Биржевая котировка – регистрация биржевыми органами стихийно сложившихся курсов ценных бумаг и цен на отдельные биржевые товары с учетом состоявшихся биржевых сделок.
Благоустройство территории – совокупность работ по инженерной подготовке территории, устройству дорог, ограждений, развитию коммунальных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, энергоснабжения, газоснабжения и связи; мероприятия по расчистке, осушению и озеленению территории, улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению уровня шума и т.д., осуществляемых в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нормального пользования по назначению, создания комфортных условий жизни населения.
Бонитет почв – показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.
Бонитировка почв – сравнительная оценка качества различных почв по основным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина грунтовых вод и др.).
Брокер – посредник в сделках между покупателями и продавцами товаров, ценных бумаг, валют и т.д. Свою деятельность осуществляет по поручению и за счет клиентов, получая за посредничество определенную плату. Деятельность в качестве брокера по недвижимости требует наличия лицензии.
Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.
Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента.
Бухгалтерия – 1) ведение бухгалтерского учета; 2) структурное подразделение предприятий и организаций, осуществляющее бухгалтерский учет.
В
Валовая продукция – показатель, характеризующий объем произведенной продукции в денежном выражении. Рассчитывается в сопоставимых и текущих ценах.
Валовой доход, потенциальный – валовые поступления, которые были бы получены, если бы весь объект недвижимости был бы сдан в аренду, и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы полностью.
Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.
Валюта баланса – итог по активу и пассиву бухгалтерского баланса.
Вексель – ценная бумага, составленная по установленной законом форме, удостоверяющая безусловное денежное обязательство векселедателя уплатить при наступлении срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю).
Величина собственных оборотных средств – сумма собственного капитала и долгосрочных обязательств за вычетом внеоборотных активов или разность оборотных активов и краткосрочных пассивов.
Взнос на амортизацию единицы – периодический платеж, необходимый для погашения кредита в одну денежную единицу при проценте, исчисляемом на уменьшающийся остаток кредита.
Вид основных фондов – группа основных фондов, сформированная по определенным натурально – вещественным признакам.
Вложения капитальные – 1) совокупность затрат, направляемых на создание новых и реконструкцию существующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения; 2) денежные средства, направляемые на капитальное строительство.
Внешняя информация в оценке – характеризует условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.
Внутренняя информация в оценке – характеризует эффективность деятельности оцениваемого предприятия.
Внутренняя норма прибыли — показатель эффективности инвестиционного проекта, выражающий ежегодную норму прибыли на инвестированные средства. Рассчитывается как ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость будущих денежных потоков равна по величине первоначальным инвестициям.
Возраст объекта хронологический – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.
Возраст объекта эффективный – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.
Воспроизводство – создание точной копии объекта оценки с использованием тех же материалов и технологий, независимо от их устаревания или недостатков, выполненное с тем же качеством работ, что и объект оценки.
Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).
Вторичный рынок ценных бумаг – рынок, на котором обращаются ценные бумаги после первичного размещения.
Выбытие основных фондов – ликвидация и прочее выбытие (продажа, передача) основных фондов.
Выделение земельного участка – совокупность землеустроительных работ и оформление необходимых документов регистрационной системой при формировании нового участка на территории одного или нескольких прежних земельных массивов.
Выручка от реализации готовой продукции – доход, полученный от реализации готовой продукции.
Г
Государственные долговые обязательства — любые ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в которых должником выступает государство, органы государственной власти или управления.
Государственная кадастровая оценка земель – оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
Государственные краткосрочные обязательства (ГКО) — бескупонные долговые обязательства; доходом для инвесторов является разница между номиналом и ценой данного финансового приобретения на аукционе.
Гудвилл — часть нематериальных активов предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.
Д
Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. В отчете об оценке, как правило, указывается, что мнение оценщика о стоимости объекта действительно только на эту дату.
Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию.
Денежное обязательство — обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовому договору и по иным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Денежный поток — сумма чистого дохода, амортизационных отчислений и прочих периодических поступлений или выплат, увеличивающих величину денежных средств предприятия.
Дефлятор — сводный индекс цен, используемый для оценки масштабов инфляции. Может быть исчислен как средневзвешенный из частных индексов цен или на основе индексов стоимости и физического объема.
Дивиденды – часть прибыли акционерного общества, ежегодно распределяемая между акционерами после уплаты налогов, отчислений на расширение производства, пополнение резервов, выплаты процентов по облигациям. Дивиденды по обыкновенным акциям колеблются в зависимости от прибыли акционерного общества, а по привилегированным акциям – в размере заранее установленного твердого процента к их номинальной стоимости.
Дисконтирование – расчет текущей стоимости будущих денежных потоков.
Договор траста — договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара).
Доход действительный валовой (ДВД) – потенциальный валовой доход (ПВД) минус потери от недозагрузки и недополученные платежи арендаторов
Доходный подход – способ оценки имущества (оборудования, недвижимости, бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от эксплуатации этого имущества.
Доход чистый операционный (ЧОД) – часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.
З
Залог – вид кредитования под залог имущества должника, когда кредитор, в случае неисполнения должником своих обязательств, получает удовлетворение за счет заложенного имущества.
Закладная – финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской.
Залоговое право – законно признанное право предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.
Замещение – создание копии объекта оценки, имеющей эквивалентную с объектом оценки полезность, из материалов и по технологиям, соответствующим современным требованиям.
Затратный подход – подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Базируется на определении восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
Затраты косвенные – затраты, одновременно относимые ко всем видам выпускаемой продукции (например, расходы предприятий, связанные с управлением, обслуживанием производства, содержанием и эксплуатацией оборудования и т. п.).
Затраты (издержки) переменные – затраты, которые в сумме изменяются прямо пропорционально изменению объема производства, а рассчитанные на единицу продукции представляют собой постоянную величину.
Затраты (издержки) постоянные – затраты, которые в сумме не изменяются при изменении объемов производства. Постоянные затраты, рассчитанные на единицу продукции изменяются при изменении уровня деловой активности.
Затраты прямые – затраты, прямо относимые на себестоимость отдельных видов продукции.
Здания и сооружения, улучшения – вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д.
Земельный налог – форма платы за землю, устанавливаемая в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Землеустройство – система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.
И
Издержки (затраты) – потребленные ресурсы или деньги, которые требуются для создания или приобретения товара или услуги. Различаются издержки в сфере производства и издержки в сфере обращения.
Износ — потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.
Износ неустранимый – есть износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.
Износ устранимый – есть износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.
Износ физический — есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.
Износ функциональный — есть потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.
Износ функциональный неустранимый — вызывается недостатками и «сверхулучшениями». Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают: элементы, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; элементы, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.
Износ функциональный устранимый — вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.
Износ экономический (внешний) — есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.
Индекс цен — показатель, представляющий собой соотношение текущего значения минимального размера оплаты труда и минимального размера оплаты труда в базовом периоде.
Инвентаризация – способ проверки и описания фактического наличия качественной характеристики имущества организаций и их обязательств. Основными целями инвентаризации являются: выявление фактического наличия имущества, сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета, проверка полноты отражения в учете обязательств.
Инвестиции – вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.
Инвестиционная стоимость объекта — стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Интеллектуальная собственность — объекты, являющиеся творениями человеческого разума, его интеллекта. Интеллектуальная собственность включает в себя промышленную собственность и авторское право, к которому примыкают смежные права. Интеллектуальная собственность включает права, относящиеся к: литературным, художественным и научным произведениям; исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам; изобретениям во всех областях человеческой деятельности, научным открытиям; промышленным образцам; товарным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям, защите от недобросовестной конкуренции, а также все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной литературной и художественной областях. Литературные, художественные научные произведения, в том числе программы для ЭВМ, являются объектами интеллектуальной собственности и защищаются нормами авторского права.
Инфляция – обесценение денег, вызванное превышением количества денег, находящихся в обращении, над их товарным обеспечением.
Ипотека – кредит, полученный для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости.
Ипотечная постоянная – коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Исполнитель – юридическое или физическое лицо, выполняющее работы или оказывающее услуги потребителям по возмездному договору об оценке имущества, с которым оценщик заключил трудовой договор в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки
К
Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Капитал оборотный – разница между текущими активами и текущими обязательствами.
Капитал собственный – совокупность активов владельца, полностью находящихся в его собственности, на которые могут быть обращены иски и за счет которых возмещаются понесенные убытки.
Капитал уставной – выраженный в денежной форме суммарный итог взносов (вкладов) участников (собственников) в имущество организуемых ими организаций. Размер уставного капитала определен учредительским договором и зафиксирован в уставе.
Капитализация — процесс пересчета доходов, приносимых объектом в величину его стоимости.
Капитальность здания – характеристика здания, зависящая от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяющая долговечность здания.
Капитальный ремонт основных фондов – мероприятия, направленные на поддержание основных фондов в рабочем состоянии путем периодической реабилитации их технико-эксплуатационных свойств.
Коммерческие расходы – расходы, связанные со сбытом продукции (работ, услуг), не подлежащие возмещению покупателем.
Компания-аналог — компания, которая представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией по сравнительным инвестиционным характеристикам.
Комплексы имущественные — совокупность материальных и нематериальных активов предприятия, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Коэффициент абсолютной ликвидности — показывает удельный вес наиболее ликвидных активов в текущих обязательствах. Рассчитывается как отношение: (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения)/(Итог по разделу V Краткосрочные пассивы — Доходы будущих периодов — Резервы предстоящих расходов).
Коэффициент автономии – относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Рассчитывается как отношение: Итог по разделу III «Капитал и резервы»/Баланс.
Коэффициент (ставка) капитализации – коэффициент пересчета будущих доходов (имеется ввиду чистый операционный доход см. — Чистый операционный доход) от объекта недвижимости к текущему моменту при условии, что поступление доходов носит регулярный характер и их величина существенно не изменяется.
Коэффициент корреляции – показатель, характеризующий взаимосвязь двух изменяющихся во времени явлений.
Коэффициент маневренности собственных оборотных средств — относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает способность предприятия поддерживать уровень собственного оборотного капитала и пополнять оборотные средства в случае необходимости за счет собственных источников. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов — Итог по разделу I Внеоборотные активы) / (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами — относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Характеризует наличие у предприятия собственных оборотных средств, необходимых для его финансовой устойчивости. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов — Итог по разделу I Внеоборотные активы) / Итог по разделу II Оборотные активы.
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности — относится к коэффициентам деловой активности. Показывает увеличение или уменьшение коммерческого кредита, предоставляемого предприятием. Рассчитывается как отношение: Выручка / среднее за период значение дебиторской задолженности.
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности — относится к коэффициентам деловой активности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение кредиторской задолженности.
Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных активов — относится к коэффициентам деловой активности. Отражает число оборотов запасов предприятия за анализируемый период. Рассчитывается как соотношение: Выручка от реализации / средняя за период величина запасов.
Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала — относится к коэффициентам деловой активности. Показывает скорость оборота материальных и денежных ресурсов предприятия за период. Рассчитывается как соотношение: Выручка от реализации / среднее за период значение оборотных активов (итог раздела II Оборотные активы).
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала — относится к коэффициентам деловой активности. Отражает скорость оборота собственного капитала предприятия. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение собственного капитала предприятия.
Коэффициент общей оборачиваемости капитала – относится к коэффициентам деловой активности. Отражает скорость оборота всего капитала предприятия. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение активов предприятия.
Коэффициент общей платежеспособности — относится к группе коэффициентов ликвидности. Показывает способность покрыть все обязательства предприятия (краткосрочные и долгосрочные) всеми его активами.
Коэффициент покрытия – относится к группе коэффициентов ликвидности. Показывает платежные возможности предприятия при условии погашения краткосрочной дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов.
Коэффициент рентабельности основных средств и прочих внеоборотных активов — показывает эффективность использования основных средств и прочих внеоборотных активов предприятия. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от продаж / средняя за период величина основных средств и прочих внеоборотных активов.
Коэффициент рентабельности продаж — показывает сколько прибыли получено на единицу реализованной продукции. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от продаж / Выручка от продаж.
Коэффициент рентабельности собственного капитала – показывает эффективность использования собственного капитала. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от обычной деятельности / среднее значение за период суммы (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств — относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает, сколько приходится заемных средств на 1 руб. собственных средств. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу IV Долгосрочные пассивы + Итог по разделу V Краткосрочные пассивы — Резервы предстоящих расходов — Доходы будущих периодов) / (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).
Коэффициент срочной ликвидности – показывает способность предприятия покрыть краткосрочные обязательства наиболее ликвидными активами. Рассчитывается как соотношение: (Краткосрочная дебиторская задолженность + Краткосрочные финансовые вложения + Денежные средства) / (Итог по разделу V Краткосрочные пассивы — Доходы будущих периодов — Резервы предстоящих расходов).
Коэффициент финансовой устойчивости — показывает, какая часть актива финансируется за счет устойчивых источников. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III «Капитал и резервы» + Итог по разделу IV Долгосрочные пассивы) / Баланс.
Коэффициент фондоотдачи по выручке – показывает эффективность использования основных фондов предприятия. Рассчитывается как отношение: Выручка от продаж/среднегодовое значение стоимости основных фондов.
Кредит самоамортизирующийся, ипотечный — ипотечный кредит, требующий равновеликих ежегодных платежей, достаточных для выплаты процентов и погашения всей основной суммы долга в течение установленного срока.
Кумулятивный метод (метод суммирования) – один из методов определения коэффициента (ставки) капитализации, когда коэффициент капитализации складывается из нескольких составляющих: безрисковая ставка, премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за управление инвестициями, фактор фонда возмещения.
Л
Левередж – управление использованием активами, которое в конечном итоге ведет к росту показателей прибыльности и эффективности предприятия.
Левередж операционный — регулирование доли активов в структуре затрат предприятия, использование которых сопряжено с постоянными издержками (см. Издержки переменные и Издержки постоянные).
Левередж финансовый – регулирование долей собственного и заемного капитала, ведущее к росту прибыли компании.
Либор (London Interbank Offered Rate — LIBOR) – лондонская межбанковская цена предложения, по которой лондонские коммерческие банки предоставляют ссуды в евровалюте первоклассным банкам путем размещения у них соответствующих депозитов. Является ориентиром процентных ставок на международном рынке ссудных капиталов.
Лизинг — вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
Лизинг операционный – аренда машин или оборудования на срок, меньший, чем их амортизационный период, предусматривающая возврат арендованного имущества его владельцу по истечении срока действия договора.
Лизинг финансовый – используется при аренде дорогостоящего имущества (земля, здания, дорогое оборудование), заключается на весь амортизационный период имущества.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Ликвидные средства – денежные и все быстрореализуемые средства предприятий.
Ликвидность – 1) способность актива быть конвертированным в денежные средства; 2) способность организации погасить свои обязательства.
М
Маржинальный доход – экономический показатель, представляющий собой разницу между выручкой от реализации продукции (ценой реализации) и переменными затратами.
Математическое ожидание – среднее арифметическое ряда данных, рассчитываемое как сумма значений данных ряда, деленная на их количество в ряду.
Медиана – статистический показатель, представляющий собой среднее значение ряда, разделяющее его пополам, если данные ряда упорядочены в порядке возрастания при нечетном числе данных, либо среднее арифметическое двух средних значений ряда при четном числе данных.
Межевание земельного участка — мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Метод дисконтирования денежных потоков – метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется суммированием текущей стоимости прогнозируемых будущих денежных потоков, приносимых объектом.
Метод «избыточных прибылей» — метод оценки, позволяющий определить стоимость нематериальных активов, неотраженных в балансе, но обеспечивающих доходность на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня.
Метод капитализации дохода – метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.
Метод компании – аналога или метод рынка капитала – метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
Метод остатка для зданий и сооружений – метод оценки стоимости здания или сооружения, применяемый в случаях, когда возможно определить стоимость земельного участка, входящего в состав объекта оценки. Тогда стоимость здания или сооружения определяется путем пересчета чистого операционного дохода (ЧОД), приходящегося на здание или сооружения (из общего ЧОД от объекта оценки вычитается часть, приходящаяся на земельный участок) с использованием коэффициента капитализации.
Метод остатка для земельного участка – метод, заключающийся в определении стоимости земельного участка, исходя из его наилучшего использования, путем пересчета чистого операционного дохода (ЧОД), приходящегося на участок (из общего ЧОД от объекта оценки вычитается часть, приходящаяся на здание или сооружение) с использованием коэффициента капитализации.
Метод отраслевой оценки — метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе ценовых показателей, используемых в различных отраслях.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Мода – статистический показатель, представляющий собой наиболее часто встречающееся значение, среди всего ряда данных.
Н
Наилучшее использование — вариант использования (застройки) земельного участка, который является законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и приводит к максимальной стоимости земли.
Налоги косвенные – налоги, включаемые в стоимость товаров и услуг, плательщиком, которых является потребитель (налог на добавленную стоимость, акцизы, налог на реализацию горюче-смазочных материалов (ГСМ), таможенные пошлины).
Налог на добавленную стоимость — косвенный налог, который выплачивается в бюджет с создаваемой на всех стадиях производства добавленной стоимости. При исчислении суммы, выплачиваемой в бюджет, используется зачетный метод, то есть плательщиком выплачивается разница между суммой налога, начисленной на произведенную им продукцию (товар, услугу) и суммой, уже уплаченной им в процессе приобретения ресурсов (продуктов, услуг), используемых в производстве этой продукции.
Налог на имущество предприятия – налог, выплачиваемый предприятием, исходя из среднегодовой остаточной стоимости его имущества (основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат).
Налоги прямые – налоги, выплачиваемые со стоимости имущества или с полученной прибыли или иных видов доходов (налог на прибыль, налог на имущество, налог на доходы физических лиц и др.). Плательщиком прямого налога является владелец имущества, либо получатель прибыли или иных видов дохода.
Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (ГК, ст. 130).
Нематериальные активы – активы, не имеющие материально-вещественной формы, либо их материально-вещественная форма не имеет существенного значения для использования в хозяйственной деятельности предприятия, приносящие доход и приобретенные предприятием для их использования в течение длительного срока, то есть более одного года. К нематериальным активам относятся интеллектуальная собственность, «гудвилл» (см. – Гудвилл), некоторые виды имущественных прав и т. п.
Неустранимый износ – износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения.
Норма дисконтирования (норма дисконта) – конечная отдача на капитал, вложенный в объект недвижимости или иной инвестиционный проект, с учетом всех рисков такого вложения, но без учета нормы возмещения суммы вложенного капитала.
Норма возмещения капитала – процентная ставка, по которой происходит возмещение капитала, вложенного в актив, подверженный износу, из доходов от вложения в данный актив.
О
Оборачиваемость дебиторской задолженности – отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению дебиторской задолженности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого покупателям. Иногда этот показатель рассчитывают как отношение суммы погашенной дебиторской задолженности к среднему за расчетный период значению дебиторской задолженности.
Оборачиваемость запасов – отношение себестоимости продукции к среднегодовому значению запасов. Показывает, насколько хорошо компания распоряжается товарно-материальными запасами. Иногда этот показатель рассчитывается как отношение выручки от реализации продукции к средней за расчетный период величине запасов.
Оборачиваемость кредиторской задолженности — отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению кредиторской задолженности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Иногда этот показатель рассчитывают как отношение суммы погашенной кредиторской задолженности к среднему за период значению кредиторской задолженности.
Оборачиваемость оборотного капитала – отношение выручки от реализации продукции к среднему значению за расчетный период оборотных активов компании (итог 2-го раздела баланса «Оборотные активы»). Показывает скорость оборота материальных и денежных ресурсов компании за расчетный период.
Оборачиваемость собственного капитала – отношение выручки от реализации продукции к среднему за период значению собственного капитала компании. Показывает скорость оборота собственного капитала компании за расчетный период (количество оборотов за период).
Оборачиваемость совокупного капитала – отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению активов компании. Отражает скорость оборота всего капитала компании за расчетный период (количество оборотов за период).
Обременение – право на недвижимость, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются на основе закона или договора. Обременение в общем случае снижает оценку стоимости недвижимости.
Общепроизводственные расходы – расходы на управление и организацию производственного процесса на предприятии.
Общехозяйственные расходы — расходы, связанные с управлением предприятием.
Объекты оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ст. 5 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).
Операционные расходы – все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью и т. п.).
Основные средства (основные фонды) – часть имущества, которая длительное время (в бухгалтерском учете период, превышающий один год) неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используется в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукты и услуги.
Остаточная стоимость основных средств – стоимость основных средств, определяемая как разность между первоначальной (восстановительной) стоимостью и накопленным износом основных средств на данный момент времени.
Отложенный текущий ремонт – устранимый физический износ, в состав которого включаются затраты на ремонт объекта оценки для приведения его к нормальному уровню качества.
Отчет об оценке – документ, передаваемый заказчику оценки, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, подписанный оценщиком и заверенный его печатью.
Оценка – процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.
Оценка земли – оценка стоимости земельного участка, а также массовая кадастровая оценка земельных участков с использованием различных методов оценки.
Оценка имущества должника – определение текущей рыночной стоимости имущества должника для целей реализации этого имущества и погашения долга или его части.
Оценка основных средств – определение стоимости основных средств.
Оценка риска – определение вида риска, определение вероятности наступления неблагоприятного события, прогнозирование величины потерь от наступления данного неблагоприятного события и их стоимостная оценка.
Оценочная деятельность – деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (ст. 3 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).
Оценочная зона – часть земель, однородных по функциональному использованию, имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков. Оценочные зоны дифференцированы по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.
Оценщик – специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик – это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом. (ст. 4 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).
П
Период окупаемости – период времени, необходимый для возмещения суммы первоначальных инвестиций в проект.
Период окупаемости собственного капитала – отношение величины собственного капитала компании к величине чистой прибыли.
Подход сравнимых продаж (сравнительный подход) – способ оценки имущества (недвижимости, оборудования, бизнеса), основанный на анализе рыночной информации о ценах на сопоставимые объекты, сделки по которым заключались в период или незадолго до проведения оценки.
Показатель собственного оборотного капитала – в финансовом анализе показывает обеспеченность предприятия собственными оборотными средствами. Рассчитывается как: Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов — Итог по разделу I Внеоборотные активы.
Показатели стоимости строительства укрупненные (УПСС) – отраслевые данные нормативных документов, предназначенные для определения стоимости отдельных видов строительных работ или стоимости строительства зданий и сооружений в целом, используемые на стадии технико-экономических обоснований (ТЭО).
Покупательная способность денег – показатель, представляющий собой отношение минимального размера оплаты труда в базовом периоде к текущему значению минимального размера оплаты труда.
Потенциальный валовой доход – это максимально возможный доход, который способен приносить объект недвижимости.
Простой процент – метод расчета дохода кредитора от предоставления денег в долг заемщику, который заключается в том, что проценты начисляются на одну и ту же величину кредита в течение всего срока ссуды.
Процедура оценки – совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.
Р
Расходы будущих периодов – расходы, произведенные организацией в текущем периоде, но включаемые в себестоимость продукции (работ, услуг) в последующие периоды.
Реальная процентная ставка – текущая или номинальная процентная ставка за вычетом темпов роста цен.
Рента – доход, регулярно получаемый собственником от предоставления в ссуду денежных средств, либо от сдачи в аренду земельного участка, который не связан с предпринимательской деятельностью.
Рентабельность – показатель эффективности производства (инвестиций), показывающий уровень отдачи на вложенные средства. Определяется как отношение полученной прибыли к размерам вложенных средств.
Риск – риск вложения капитала, то есть вероятность возможного убытка, ущерба или неблагоприятного исхода.
Реверсия – стоимость недвижимости, оставшаяся у собственника недвижимости после прекращения поступлений доходов.
Рыночная премия за риск – разница между ожидаемой доходностью рыночного портфеля и безрисковой ставкой.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
С
Сводный сметный расчет – официальный документ, составляемый на основе объектных сметных расчетов, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат для определения стоимости строительства зданий, сооружений, предприятий.
Сделка с недвижимостью – действия граждан и хозяйствующих субъектов, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности или иного права на недвижимость.
Себестоимость – затраты организации на производство и реализацию продукции (работ, услуг) выраженные в денежной форме.
Сегментация рынка недвижимости – разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. Например: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.
Сервитут — право ограниченного пользования другим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Систематический риск – риск по ценной бумаге, связанный с колебаниями ситуации на рынке ценных бумаг, который не может быть устранен посредством диверсификации, и измеряемый значением коэффициента бета для данной ценной бумаги.
Скидка на неконтрольный характер доли собственности – денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля в общей стоимости предприятия в связи с уровнем относительного участия владельца этой доли в принятии решений и деятельности компании.
Скидка на низкую ликвидность – денежная сумма, или доля в процентах на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, в зависимости от того, насколько быстро объект может быть конвертирован в наличные деньги, если собственник решает его продать.
Смета (в строительстве) – документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок. Различают следующие её виды:
— инвесторская (расчет, калькуляция издержек) – комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком. В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержание службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.;
— локальная – первичный сметный документ, на основании которого определяется стоимость отдельных видов работ и затрат, входящих в объектную смету;
— объектная – сметный документ, определяющий на основе локальных смет стоимость строительства отдельных зданий и сооружений, выполнения различных видов строительных работ, входящих в сводную смету на строительство, и служащий основанием для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы;
— сводная – сметный документ, определяющий общую стоимость строительства (расширения или реконструкции) предприятия, здания или сооружения различного назначения, который составляется в соответствии с установленным порядком и служит основанием для планирования и финансирования капитального строительства;
Сметный расчет – официальный документ, определяющий стоимость зданий и сооружений, строительство которых ведется по индивидуальным проектам.
Сметные расчеты на отдельные виды затрат – официальный документ, который составляется в случаях, когда требуется определить размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами.
Собственность – движимое или недвижимое имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности.
Собственность интеллектуальная — исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.д.).
Собственность с ограниченным рынком – собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного маркетингового периода, чем продажа собственности, пользующейся более высоким спросом.
Сопоставимые цены – цены какого–либо определенного года или на определенную дату, условно принимаемые за базу при сопоставлении в стоимостном выражении объема производства, товарооборота и других экономических показателей в отдельные периоды.
Спрос – количество продукта, которое потребители готовы и в состоянии купить по некоторой цене из возможных в течении определенного периода.
Срок экономической жизни объекта – период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним
Ставка банковская – величина ссудного процента банка, который ему выплачивается за пользование его кредитными ресурсами.
Ставка рефинансирования ЦБ РФ – см. Учетная ставка ЦБ РФ.
Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности.
Ставка дохода внутренняя (внутренняя норма прибыли) – процентная ставка, при которой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными затратами.
Ставка капитализации – то же, что и Коэффициент капитализации.
Ставка процента – ставка дохода на основную сумму, используемая для приведения текущих сумм к будущей стоимости.
Стоимость инвестиционная – см. Инвестиционная стоимость объекта
Стоимость кадастровая – см. Кадастровая стоимость
Стоимость ликвидационная – см. Ликвидационная стоимость объекта оценки.
Стоимость рыночная – см. Рыночная стоимость объекта оценки
Т
Текущая стоимость аннуитета – один из шести финансовых коэффициентов, представляющий собой приведенную к настоящему моменту времени по заданной процентной ставке стоимость будущих регулярных равновеликих платежей.
Текущая стоимость единицы – один из шести финансовых коэффициентов, представляющий собой приведенную к настоящему моменту времени по заданной процентной ставке стоимость будущей денежной суммы.
Техника остатка для зданий и сооружений – см. Метод остатка для зданий и сооружений.
Техника остатка для земельного участка – см. Метод остатка для земельного участка.
Точка безубыточности – точка, в которой совокупный доход равен совокупным затратам.
У
Убыточность — экономический показатель, обратный показателю рентабельности, который представляет собой отношение убытка к себестоимости реализованной продукции (работ, услуг) или к среднегодовой стоимости основных и оборотных средств.
Унитарное предприятие – коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Унитарное предприятие может быть государственным, либо муниципальным. Его имущество, соответственно, находится либо в государственной, либо в муниципальной собственности, принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. (Ст. 113 Гражданского кодекса).
Ускоренная амортизация – более быстрое перенесение стоимости основных средств на издержки производства и обращения.
Условно-переменные затраты – см. Затраты (издержки) переменные.
Условно-постоянные затраты – см. Затраты постоянные.
Уставный капитал – сумма средств, необходимая для начала совместной деятельности учредителей предприятия. Уставный капитал создается за счет взносов учредителей. В уставный капитал входит стоимость основных и оборотных средств. Уставный капитал дает представление о стоимости имущества, которым располагает предприятие. Назначение уставного капитала – гарантировать обязательства предприятия перед третьими лицами путем определения минимального размера имущества предприятия.
Устаревание – потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных внешних факторов.
Устаревание функциональное – см. Износ функциональный.
Устаревание экономическое – см. Износ экономический.
Учетная ставка ЦБ РФ – процентная ставка, применяемая для определения затрат на оплату процентов по кредитам банков, полученным юридическими лицами на производственные цели, в целях исчисления налога на прибыль.
Ф
Фактор фонда возмещения – один из шести финансовых коэффициентов, который показывает размер регулярных платежей, которые позволяют накопить к определенному моменту времени сумму, равную единице, при условии, что в начальный момент времени сумма равна нулю.
Физическое лицо – гражданин, обладающий гражданской правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Физическое лицо может владеть имуществом (экономическими активами), совершать сделки, отвечать по обязательствам.
Фондоотдача – см. Коэффициент фондоотдачи.
Фонды (основные) – см. Основные средства.
Х
Хеджирование – форма страхования цены или прибыли, используемая при совершении фьючерсных сделок с целью застраховать себя от возможных потерь из-за изменения цен в течение срока сделки.
Холдинг – компания, держащая пакеты акций других компаний, не располагая собственными производственными предприятиями.
Холдинговая компания – акционерное общество, владеющее контрольными пакетами акций различных предприятий с целью контроля и управления их деятельностью.
Ц
Целевое назначение земель – установленные законодательством порядок и условия использования земель для определенных целей в соответствии с категориями земель.
Цена – денежная сумма, за которую был приобретен объект имущества. Цена объекта может отличаться от его рыночной стоимости, поскольку на ее формирование влияет множество факторов, в том числе и субъективных.
Цикл продукта жизненный – промежуток времени от разработки продукта до снятия его с производства. Включает в себя следующие стадии: 1. разработка продукта (конструирование, эксперименты); 2. рост (появление продукта на рынке, возникновение и рост спроса на него); 3. зрелость (серийное производство продукта, большой масштаб продаж); 4. насыщение рынка продуктом; 5. затухание продаж и постепенное сворачивание производства продукта.
Ч
Чистый операционный доход – см. Доход чистый операционный.
Э
Этика оценщика – совокупность этических норм и правил профессиональной деятельности в области оценки.
Эффективность экономическая – показатель результативности деятельности компании, представляющий собой сопоставление результатов деятельности с затратами на ее осуществление. Экономическая эффективность – отношение результатов к затратам, экономический эффект – разница между результатами и затратами.
Ю
Юридическое лицо – организация, имеющая в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету. (Ст. 48 ГК).
А
Агент по недвижимости
Акт передачи
Акт покупки недвижимости
Активы
Активы текущие
Активы чистые (нетто-активы)
Акция
Акции именные
Акции конвертируемые
Акции кумулятивные привилегированные
Акции обыкновенные
Акции привилегированные
Акционерное общество
Акционерное общество закрытое
Акционерное общество открытое
Акция
Амортизационные отчисления
Амортизация
Амортизация кредита
Аналог объекта оценки
Андеррайтинг
Аннуитет
Аннуитетный метод
Антисипативное начисление процентов
Аренда
Аренда земли
Арендная плата
Аудит (аудиторская проверка)
Аудитор
Аудиторское заключение
Аукцион
Б
Базовый период
Баланс бухгалтерский
Баланс консолидированный
Баланс передаточный
Баланс разделительный
Безотказность
Безрисковая ставка
Бета коэффициент
Бизнес
Биржа
Биржевая котировка
Благоустройство территории
Бонитет почв
Бонитировка почв
Брокер
Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы)
Бухгалтерия
В
Валовая продукция
Валовой доход, потенциальный
Валовой рентный мультипликатор
Валюта баланса
Вексель
Величина собственных оборотных средств
Взнос на амортизацию единицы
Вид основных фондов
Вложения капитальные
Внешняя информация в оценке
Внутренняя информация в оценке
Внутренняя норма прибыли
Возраст объекта хронологический
Возраст объекта эффективный
Воспроизводство
Восстановительная стоимость
Вторичный рынок ценных бумаг
Выбытие основных фондов
Выделение земельного участка
Выручка от реализации готовой продукции
Г
Государственные долговые обязательства
Государственная кадастровая оценка земель
Государственные краткосрочные обязательства (ГКО)
Гудвилл
Д
Дата оценки
Девелопмент
Денежное обязательство
Денежный поток
Дефлятор
Дивиденды
Дисконтирование
Договор
Доход действительный валовой (ДВД)
Доходный подход
Доход чистый операционный (ЧОД)
З
Залог
Закладная
Залоговое право
Замещение
Затратный подход
Затраты косвенные
Затраты (издержки) переменные
Затраты (издержки) постоянные
Затраты прямые
Здания и сооружения, улучшения
Земельный налог
Земельный участок
Землеустройство
И
Издержки (затраты)
Износ
Износ устранимый
Износ физический
Износ функциональный
Износ функциональный неустранимый
Износ функциональный устранимый
Износ экономический (внешний)
Индекс цен
Инвентаризация
Инвестиции
Инвестиционная стоимость объекта
Интеллектуальная собственность
Инфляция
Ипотека
Исполнитель
Итоговая величина стоимости объекта оценки
К
Кадастровая стоимость
Капитал оборотный
Капитал собственный
Капитал уставной
Капитализация
Капитальный ремонт основных фондов
Коммерческие расходы
Компания-аналог
Комплексы имущественные
Коэффициент абсолютной ликвидности
Коэффициент автономии
Коэффициент (ставка) капитализации
Коэффициент корреляции
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности
Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных активов
Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала
Коэффициент общей оборачиваемости капитала
Коэффициент общей платежеспособности
Коэффициент покрытия
Коэффициент рентабельности основных средств и прочих внеоборотных активов
Коэффициент рентабельности продаж
Коэффициент рентабельности собственного капитала
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
Коэффициент срочной ликвидности
Коэффициент финансовой устойчивости
Коэффициент фондоотдачи по выручке
Кредит самоамортизирующийся, ипотечный
Кумулятивный метод (метод суммирования)
Л
Левередж
Левередж операционный
Левередж финансовый
Либор (London Interbank Offered Rate — LIBOR)
Лизинг
Лизинг операционный
Лизинг финансовый
Ликвидационная стоимость объекта оценки
Ликвидные средства
М
Маржинальный доход
Математическое ожидание
Медиана
Межевание земельного участка
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод «избыточных
Метод капитализации дохода
Метод компании
Метод остатка для зданий и сооружений
Метод остатка для земельного участка
Метод отраслевой оценки
Метод оценки
Мода
Н
Наилучшее использование
Налоги косвенные
Налог на добавленную стоимость
Налог на имущество предприятия
Налоги прямые
Недвижимое имущество
Нематериальные активы
Неустранимый износ
Норма дисконтирования (норма дисконта)
Норма возмещения капитала
О
Оборачиваемость дебиторской задолженности
Оборачиваемость запасов
Оборачиваемость кредиторской задолженности
Оборачиваемость оборотного капитала
Оборачиваемость собственного капитала
Оборачиваемость совокупного капитала
Общепроизводственные расходы
Общехозяйственные расходы
Объекты оценки
Операционные расходы
Основные средства (основные фонды)
Остаточная стоимость основных средств
Отложенный текущий ремонт
Отчет об оценке
Оценка
Оценка земли
Оценка имущества должника
Оценка основных средств
Оценка риска
Оценочная зона
Оценщик
П
Период окупаемости
Период окупаемости собственного капитала
Подход сравнимых продаж (сравнительный подход)
Показатель собственного оборотного капитала
Показатели стоимости строительства укрупненные (УПСС)
Покупательная способность денег
Потенциальный валовой доход
Простой процент
Процедура оценки
Р
Расходы будущих
Реальная процентная ставка
Рента
Рентабельность
Риск
Рыночная премия за риск
С
Сводный сметный расчет
Сделка с недвижимостью
Себестоимость
Сегментация рынка недвижимости
Сервитут
Систематический риск
Скидка на неконтрольный характер доли собственности
Скидка на низкую ликвидность
Смета (в строительстве)
Сметный расчет
Собственность
Собственность интеллектуальная
Собственность с ограниченным рынком
Сопоставимые цены
Спрос
Срок экономической жизни
Срок экспозиции объекта оценки
Ставка банковская
Ставка рефинансирования ЦБ РФ
Ставка дисконтирования
Ставка дохода внутренняя (внутренняя норма прибыли)
Ставка капитализации
Ставка процента
Стоимость инвестиционная
Стоимость кадастровая
Стоимость ликвидационная
Стоимость рыночная
Т
Текущая стоимость аннуитета
Текущая стоимость единицы
Техника остатка для зданий и сооружений
Техника остатка для земельного участка
Точка безубыточности
У
Убыточность
Унитарное предприятие
Ускоренная амортизация
Условно-переменные затраты
Условно-постоянные затраты
Уставный капитал
Устаревание
Устаревание экономическое
Учетная ставка ЦБ РФ
Ф
Фактор фонда возмещения
Физическое лицо
Фондоотдача
Фонды (основные)
Х
Хеджирование
Холдинг
Холдинговая компания
Ц
Целевое назначение земель
Цена
Ч
Чистый операционный доход
Э
Этика оценщика
Эффективность экономическая
Экономическая эффективность
Ю
Юридическое лицо
